Είναι λογικό σε μια χώρα με βαθιά ύφεση, οι «φουσκωμένες» τιμές των ακινήτων να έχουν μειωθεί λιγότερο από 6% τον τελευταίο χρόνο, και 15% από το 2009 όταν ξεκίνησε η κρίση; Σύμφωνα με τους ειδικούς, θα έπρεπε να έχουν υποχωρήσει στην τριετία κατά 30% με 40%.

Στο μεγάλο αυτό «γιατί», καμιά επιστημονική ανάλυση δεν υπάρχει για να απαντήσει, παρά μόνο η συνήθης στρεβλή ελληνική πραγματικότητα.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, η απάντηση είναι η αντιπαροχή, τα λιγοστά δάνεια που έχουν οι κατασκευαστές στις τράπεζες, το πολύ μαύρο χρήμα που υπάρχει ακόμη στην οικοδομή (χάρη και στις αντικειμενικές αξίες), καθώς και η διασπορά του αδιάθετου στοκ των 150.000 ακινήτων σε πολλές χιλιάδες μικρομεσαίες επιχειρήσεις. Σ’ αυτά, πρέπει κανείς να προσθέσει το γεγονός ότι η ελληνική οικογένεια συνεχίζει να στηρίζει όσους έχουν πρόβλημα να αποπληρώσουν το δάνειό τους (γι’ αυτό και οι πλειστηριασμοί είναι ακόμη λίγοι), και ότι η ελληνική αγορά δεν λειτουργεί σαν χρηματιστήριο όπως σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες (δηλαδή αγοράζουμε σπίτι με ορίζοντα μιας ζωής, άρα τα ακίνητα δεν αλλάζουν εύκολα χέρια).

Έκπληξη στους ξένους αναλυτές…

Το ελληνικό αυτό μοντέλο συνεχίζει να εκπλήσσει τους ξένους αναλυτές, όπως η διεθνούς φήμης εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων Knight Frank. Σε πρόσφατη έκθεσή της για την παγκόσμια αγορά κατοικίας, διαπίστωνε με έκπληξη οριακή άνοδο των τιμών στην Ελλάδα της τάξεως του 0,3% κατά το πρώτο τρίμηνο (συγκριτικά με το τέταρτο τρίμηνο του 2010), και περιορισμένη πτώση 5,7% σε σχέση με πέρυσι, παρά τη βαθιά ύφεση της ελληνικής οικονομίας. Ό,τι δηλαδή κι αν ισχύει στην ελληνική οικονομία, οι τιμές των ακινήτων παραμένουν ψηλά. Έξι είναι οι βασικοί λόγοι, σύμφωνα με τους ειδικούς.

1ον Αντιπαροχή : Τόσα χρόνια οι έλληνες εργολάβοι κτίζουν με αντιπαροχή (ελληνική πρωτοτυπία που δεν υπάρχει σε άλλες χώρες), και άρα δεν αγοράζουν – τουλάχιστον με ρευστό- οικόπεδο. Από το κτίσιμο, τους μένουν τα μισά διαμερίσματα τα οποία δεν υποχρεώνονται να «σκοτώσουν» αφού μπορούν απλά να τα νοικιάσουν και να έχουν πάλι έσοδα. Άρα, δεν έχουν τα τρελά κέρδη του παρελθόντος, αλλά αποκομίζουν ένα κάποιο εισόδημα, συνεπώς δεν ζορίζονται όσο άλλοι...

2ον Δεν έχουν δάνεια : Σαν αποτέλεσμα της αντιπαροχής είναι ότι δεν εκτέθηκαν ποτέ σε μεγάλο δανεισμό όπως συνέβη σε άλλες χώρες, π.χ. Ιρλανδία όπου η αγορά ακινήτων βούλιαξε, και κατασκευαστικοί κολοσσοί κατέρρευσαν. Αφού δεν χρωστούν μαζικά, δεν χρειάζεται να κάνουν και μεγάλες υποχωρήσεις στις τιμές. Έτσι εξηγείται πως κάποιος παρ’ ότι έχει από το 2005 απούλητα 5- 10 διαμερίσματα, δίνει έκπτωση μόνο 10%-15%, και περιμένει.

3ον Διασπορά : Ο κλάδος των κατασκευαστών δεν είναι όπως σε άλλες χώρες, όπου 5- 10 μεγάλοι όμιλοι ελέγχουν το χώρο. Εδώ, έχουμε 10-15.000 μικρομεσαίες επιχειρήσεις που λειτουργούν με δικά τους κεφάλαια, υπάρχει δηλαδή πολύ μεγάλη διασπορά του αδιάθετου στοκ των 150.000 (όπως εκτιμάται) απούλητων διαμερισμάτων και σπιτιών. Διαιρώντας το στοκ με τις επιχειρήσεις, προκύπτει ένας μέσος όρος 10-15 ακινήτων ανά επιχείρηση. Συνεπώς, ο κίνδυνος μοιράζεται. Δεν έγινε δηλαδή ότι στην Ισπανία ή στην Ιρλανδία, όπου όταν «έσκασε» η φούσκα , κατέρρευσαν μεγάλοι όμιλοι με 100-150 ακίνητα ο καθένας, και το σοκ ήταν τέτοιο, ώστε να συμπαρασύρει μαζικά τις τιμές.

4ον Αντικειμενικές Τιμές –Μαύρο χρήμα: Εξαιτίας των αντικειμενικών τιμών και της μεγάλης τους «ψαλίδας» με τις πραγματικές, υπάρχει ακόμη πολύ μαύρο χρήμα στην οικοδομή. Όταν ένα διαμέρισμα κοστίζει 300.000 ευρώ αλλά στο συμβόλαιο εμφανίζονται τα 150.000 ευρώ, σημαίνει ότι τα μισά χρήματα είναι αφορολόγητα. Το μαύρο χρήμα στην οικοδομή είναι και ένας βασικός λόγος που, αντίθετα απ’ ότι συνέβη αλλού, στην ελληνική αγορά δεν εισήλθαν ποτέ μεγάλοι κατασκευαστικοί όμιλοι. Σαν ανώνυμες εταιρείες που είναι, δεν μπορούν στα συμβόλαιά τους να εμφανίζουν πλασματικές τιμές, άρα δεν μπορούν να ανταγωνιστούν τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις.

5ον Το πάθος του Έλληνα για το σπίτι: Αντίθετα απ’ ότι σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες όπου η αγορά ακινήτων κινείται γρήγορα και συμπεριφέρεται σαν χρηματιστήριο, στην Ελλάδα είναι στην κυριολεξία «ακίνητη». Το σπίτι μας, χάρη στη φιλοσοφία που έχουμε γύρω από το ακίνητο, το αγοράζουμε με ορίζοντα ζωής, δηλαδή για 25ετία και πάνω. Σπανίως ο Έλληνας αγοράζει ακίνητο για 5 ή 10 χρόνια, όπως πολλοί ευρωπαίοι. Αυτό σημαίνει, πως ότι κι αν συμβεί στην οικονομία, αν κανείς δεν αγοράζει ή δεν πουλάει, οι τιμές παραμένουν περίπου στάσιμες.

6ον Η αθάνατη ελληνική οικογένεια : Ποιος γονιός θα αφήσει το παιδί του να χάσει το σπίτι του από τράπεζα; Στην Ελλάδα, ακόμη τουλάχιστον, όταν οι συγγενείς έχουν οικονομικά προβλήματα, όσοι μπορούν τους βοηθούν, προκειμένου να αποφευχθεί το μοιραίο. Και έτσι, οι τιμές παραμένουν και πάλι ψηλά. Σημειωτέον ότι οι πλειστηριασμοί ακινήτων αξίας ως 200.000 ευρώ έχουν παγώσει από τις τράπεζες ως το τέλος του χρόνου. Αν δεν δοθεί παράταση, οι τράπεζες θα αρχίσουν αναπόφευκτα να φορτώνονται με ακίνητα, με ελάχιστες πιθανότητες να τα πουλήσουν σε μια τέτοια αγορά, και το πρόβλημα θα αποκτήσει τα χαρακτηριστικά ντόμινο….

Γιώργος Φιντικάκης

Ακολουθήστε το reporter.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν, στο reporter.gr