Εκτός από το θέμα της χρηματοδότησης τους, υπάρχουν άλλοι δύο παράγοντες που ωθούν τις μετοχές εταιριών real estate σε πτωτική τροχιά και έντονες διακυμάνσεις.

Πρώτον, ο κλάδος του real estate εμπεριέχεται στον δείκτη MSCI Financials Index, οπότε οποιαδήποτε εκροή κεφαλαίου πραγματοποιείται στον χρηματοοικονομικό κλάδο επηρεάζει άμεσα και τον κλάδο του real estate. Δεύτερον, τα hedge funds είχαν επενδύσει κερδοσκοπικά στις μετοχές real estate με βραχυπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα.

Η αβεβαιότητα κυριαρχεί σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα

Η αύξηση του πληθωρισμού και η πιστωτική κρίση έχουν πλήξει τις προοπτικές επενδύσεων στον κλάδο του real estate. Επιπλέον, η χρηματοδότηση έχει γίνει πιο δύσκολη και το κόστος δανειοδότησης πολύ υψηλότερο. Το αποτέλεσμα που προκύπτει από τα παραπάνω δεδομένα είναι η κάμψη των αγοροπωλησιών και των τιμών των ακινήτων. Δεν αναμένεται η τρέχουσα κατάσταση να αλλάξει ριζικά κατά το προσεχές χρονικό διάστημα. Συνεπώς, οι αποτιμήσεις του κλάδου του real estate, πιθανότατα θα συνεχίσουν να αναπροσαρμόζονται προς τα κάτω.

Παρά το γεγονός ότι τη συγκεκριμένη κατάσταση οι μετοχές real estate την έχουν ήδη προεξοφλήσει σε μεγάλο βαθμό, δε μπορεί να αποκλειστεί επιπλέον πτώση των τιμών των μετοχών τους.

Προς το παρόν, η ING προτιμά μετοχές εταιριών με πολύ μικρή ή ακόμα και μηδενική έκθεση στις αναδυόμενες αγορές, στιβαρούς ισολογισμούς και διάφανη χρηματοοικονομική διάρθρωση. Επίσης προτιμά μετοχές με υψηλή μερισματική απόδοση. Επιπλέον, προτιμά εμπορικά κέντρα σε σχέση με τα γραφεία, διότι έχουν πιο σταθερή ανάπτυξη, λόγω του ότι τα καταστήματα επιθυμούν να βρίσκονται στα «καλύτερα» εμπορικά σημεία, ενώ τα γραφεία έχουν την τάση να μειώνουν τα έξοδα εγκατάστασης.

Αύγουστος 2008

Το θετικό περιβάλλον για το real estate άλλαξε

Οι μετοχές real estate προσέφεραν πολύ καλές αποδόσεις για αρκετά έτη μέχρι το 2007. Μεταξύ του 2003 και 2006, ο δείκτης MSCI Real Estate Index απέδωσε κατά μέσο όρο πάνω από 25% ανά έτος. Οι παγκόσμιες μετοχικές αγορές, την ίδια περίοδο αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 13,20% ανά έτος. Οι εξαιρετικές αποδόσεις του real estate τροφοδοτήθηκαν από τη μείωση των επιτοκίων, τα ελκυστικά μερίσματα και του έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος για τον κλάδο του real estate ως διακριτής κατηγορίας ενεργητικού.

Ωστόσο, αυτή η θετική εικόνα έχει αντιστραφεί κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους. Μεταξύ 1ης Ιουλίου 2007 και 1ης Ιουλίου 2008, ο δείκτης MSCI Real Estate Index κατέγραψε πτώση κατά 31%, σε σύγκριση με την πτώση κατά 23%, που υπέστη ο δείκτης MSCI World Index το ίδιο χρονικό διάστημα. Αυτή η επίδοση κατέταξε τον κλάδο του real estate μεταξύ των χειρότερων σε όρους απόδοσης. Ο κλάδος υπέστη ισχυρό πλήγμα κυρίως λόγω της πιστωτικής κρίσης και της συνακόλουθης μείωσης του ρίσκου από την πλευρά των τραπεζών, γεγονός που είχε ως αποτέλεσμα την περικοπή χρηματοδοτήσεων για έργα real estate .

Επιπλέον, η αύξηση του πληθωρισμού οδήγησε σε υψηλότερα επίπεδα το κόστος χρηματοδότησης, με συνέπεια να απαιτούνται υψηλότερα τοκοχρεολύσια, τη στιγμή μάλιστα που τα δανειακά κεφάλαια για real estate ελαττώθηκαν αισθητά. Είναι ενδεικτικό ότι στις αρχές του 2007, οι τράπεζες ήταν πρόθυμες να χρηματοδοτήσουν μέχρι και το 90% του συνολικού κόστους ενός έργου real estate, ενώ σήμερα το ποσοστό έχει μειωθεί στο 60%, με αποτέλεσμα να απαιτούνται περισσότερα ίδια κεφάλαια. Το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης επέφερε αρνητικές επιπτώσεις στη ζήτηση στην αγορά του real estate και συνεπώς ώθησε τις τιμές προς τα κάτω. ’λλωστε οι εκτιμητές του κλάδου προσαρμόζουν τις αξίες των ακινήτων σε χαμηλότερα επίπεδα.

Υψηλή συσχέτιση με τον τραπεζικό κλάδο

Σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, οι μετοχές του κλάδου των real estate μπορούν να τοποθετηθούν, ανάλογα με τη σχέση ρίσκου/απόδοσης, μεταξύ των μετοχών και ομολόγων, λόγω της δομής των ανώνυμων εταιριών επενδύσεων ακίνητης περιουσίας (REIT). Οι συγκεκριμένες εταιρίες δεν υποχρεούνται να πληρώνουν φόρους παρόμοιους με αυτούς άλλων επιχειρήσεων. Η συ

Ακολουθήστε το reporter.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν, στο reporter.gr