Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, βασικό κριτήριο είναι η διάρκεια της μίσθωσης. Ειδικότερα, μισθώσεις διάρκειας έως 59 ημερών θεωρούνται βραχυχρόνιες, ενώ από 60 ημέρες και άνω κατατάσσονται στις μακροχρόνιες, με διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση.

Όπως αναφέρει από 1.1.2024, δεν εμπίπτουν στο ορισμό της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: 

α) Η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω θεωρείται πλέον μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας σύμφωνα με τα όσα ορίζονται στην ΠΟΛ.1162/2018 (Β΄3579)

β) Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.  Επίσης, ένα φυσικό πρόσωπο που πραγματοποιεί Βραχυχρόνια Μίσθωση μέχρι δύο (2) ακινήτων επιπλωμένων χωρίς την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων αποκτά σε κάθε περίπτωση εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται το άρ. 39 και η παρ. 4 του άρ. 40 του ΚΦΕ και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα. 

Παράλληλα η ΑΑΔΕ σημειώνει ότι πρακτικά ο τρόπος φορολόγησης από πλευράς ΦΠΑ των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων ταυτίζεται με τον τρόπο φορολόγησης από πλευράς φορολογίας εισοδήματος. Έτσι, απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ η Βραχυχρόνια Μίσθωση από εκμισθωτές φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο (2) ακίνητα, ενώ υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% η Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων από εκμισθωτές νομικά πρόσωπα, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται, καθώς και από φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία (3) ακίνητα και άνω.

Αναλυτικά, με βάση τον οδηγό της ΑΑΔΕ, διευκρινίζονται τα εξής:

Διάρκεια παραμονής: Η διάρκεια είναι το κύριο κριτήριο που καθορίζει αν μια μίσθωση είναι βραχυχρόνια ή μακροχρόνια. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το ανώτατο όριο είναι οι 59 ημέρες, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι επιπλωμένο και δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες. Το ίδιο ισχύει ανεξάρτητα από το αν η μίσθωση γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή όχι. Από την άλλη, μισθώσεις διάρκειας 60 ημερών και άνω χαρακτηρίζονται ως μακροχρόνιες, απαιτώντας υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην ΑΑΔΕ.

Πρόωρη αποχώρηση: Αν ένας μισθωτής αποχωρήσει πριν από την προβλεπόμενη λήξη μιας μακροχρόνιας μίσθωσης, ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης παραμένει μακροχρόνιος. Δηλαδή, ακόμη και αν ο μισθωτής φύγει πριν από τις 59 ημέρες, ο αρχικός χαρακτηρισμός δεν αλλάζει, καθώς βασίζεται στη συμφωνηθείσα διάρκεια και όχι στη διάρκεια παραμονής.

Airbnb ή τουριστικό κατάλυμα: Για να παραμείνει ένα ακίνητο στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, δεν πρέπει να παρέχει καμία υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Αν προσφέρονται υπηρεσίες όπως πρωινό, καθαριότητα ή μεταφορά, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και υπάγεται σε διαφορετικό φορολογικό και διοικητικό καθεστώς. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να τηρεί τις διατάξεις που ισχύουν για τουριστικές επιχειρήσεις.

Υποχρεώσεις ιδιοκτητών: Οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα βραχυχρόνια υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να αποκτήσουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε κάθε ανάρτηση στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής του ακινήτου. Επιπλέον, για κάθε μίσθωση πρέπει να υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, ενώ τα έσοδα φορολογούνται ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων που εκμισθώνονται.

Φόρος: Για εισοδήματα από έως δύο ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις, ο φόρος υπολογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Αντίθετα, αν εκμισθώνονται τρία ή περισσότερα ακίνητα, το εισόδημα φορολογείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να υπαχθεί ενδεχομένως σε ΦΠΑ 13%.

Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Μπορεί να είναι ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, ο επικαρπωτής του ακινήτου, ένας υπεκμισθωτής με σύμβαση που του παρέχει δικαίωμα υπεκμίσθωσης ή τρίτο φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει αναλάβει τη διαχείριση. Στην τελευταία περίπτωση, περιλαμβάνονται ειδικές κατηγορίες, όπως κηδεμόνες κληρονομιάς, εκτελεστές διαθηκών και νόμιμοι εκπρόσωποι. Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, τη λήψη Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και την υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής. Τα στοιχεία αυτά πρέπει να εμφανίζονται σε όλες τις πλατφόρμες ή άλλα μέσα προβολής του ακινήτου. Εάν το ακίνητο εκμισθώνεται τμηματικά (π.χ., δωμάτια ξεχωριστά), ο διαχειριστής οφείλει να εξασφαλίσει ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε τμήμα. Σημαντικό είναι ότι, σε περίπτωση που ο διαχειριστής είναι τρίτο πρόσωπο, απαιτείται η υποβολή δήλωσης από τον ιδιοκτήτη που παραχωρεί το δικαίωμα διαχείρισης, αναγράφοντας τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ). Η ορθότητα των στοιχείων που καταχωρεί ο διαχειριστής στο μητρώο είναι κρίσιμη, καθώς σε περίπτωση ελέγχου, αυτός φέρει την ευθύνη να προσκομίσει όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα που τεκμηριώνουν τη διαχείριση. Επίσης, ο διαχειριστής έχει τη δυνατότητα να διορθώσει λάθη ή να τροποποιήσει δεδομένα έως την οριστικοποίηση του μητρώου, η οποία πρέπει να πραγματοποιείται μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του επόμενου έτους.

Νέο πλαίσιο για το Τέλος Ανθεκτικότητας

Επίσης, αναλύει το πώς λειτουργεί το νέο πλαίσιο για το Τέλος Ανθεκτικότητας, λέγοντας ότι υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση, ανά ακίνητο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (δωμάτιο ή διαμέρισμα), βαρύνει τον διαμένοντα επιβάλλεται πριν την αναχώρησή του από αυτό, και αποδίδεται από τις υπόχρεες επιχειρήσεις ή τους ιδιώτες με ειδική δήλωση συγκεντρωτικά για κάθε μήνα μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τον μήνα έκδοσης του ειδικού στοιχείου - απόδειξης είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. 

Πιο συγκεκριμένα η ΑΑΔΕ εξηγεί τα εξής:

Ποιους αφορά το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση

Το τέλος ανθεκτικότητας στη κλιματική κρίση αφορά ανεξαιρέτως όλα τα Φυσικά ή Νομικά Πρόσωπα που διαθέτουν Ακίνητα μέσω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (δείτε ερώτηση οκτώ (8) «Τι ορίζεται ως ακίνητο στη Βραχυχρόνια Μίσθωση;») καθώς και τη διαμονή που προσφέρεται από α) τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, β) τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια ή διαμερίσματα, γ) τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις και δ) αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες.

Η μακροχρόνια μίσθωση επιβαρύνεται με Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση; 

Όχι. Με τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβαρύνονται μόνο τα ακίνητα που διατίθενται μέσω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης και ανεξαρτήτως διάρκειας η διαμονή που προσφέρεται από α) τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, β) τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια ή διαμερίσματα, γ) τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις και δ) τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες,.

Πώς υπολογίζεται το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση; 

Υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση, ανά ακίνητο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (δωμάτιο ή διαμέρισμα), βαρύνει τον διαμένοντα επιβάλλεται πριν την αναχώρησή του από αυτό, και αποδίδεται από τις υπόχρεες επιχειρήσεις ή τους ιδιώτες με ειδική δήλωση συγκεντρωτικά για κάθε μήνα μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τον μήνα έκδοσης του ειδικού στοιχείου - απόδειξης είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (πχ για τα στοιχεία που εκδόθηκαν τον Ιανουάριο το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση αποδίδεται έως το τέλος του Φλεβάρη, για τα στοιχεία του Φλεβάρη έως το τέλος του Μάρτη κοκ).

Ειδικά από 01/01/2025, για διαμονές που πραγματοποιούνται σε περιόδους που καταλαμβάνουν μήνες, κατά τους οποίους ισχύει διαφορετικό ύψος τέλους, το ειδικό στοιχείο-απόδειξη είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση εκδίδεται ανά μήνα και όχι κατά την αναχώρηση του διαμένοντα.

Σημειώνουμε ότι το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ.

Παράδειγμα κατανόησης

Έστω φυσικό πρόσωπο με τρεις (3) ΑΜΑ (άρα με έναρξη επιχειρηματικής), όπου στον μήνα Ιανουάριο είχε σύνολο ημερών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ως κάτωθι:

Η Δήλωση Απόδοσης Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση, θα πρέπει να συμπληρωθεί ως κάτωθι και να υποβληθεί ως τέλος Φεβρουαρίου στην ΑΑΔΕ:

Επίσης με βάση την ΑΑΔΕ, το Τέλος Παρεπιδημούντων, αφορά μόνο όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (ατομικές επιχειρήσεις ή εταιρείες), άρα όχι Φυσικά Πρόσωπα Βραχυχρόνιας Μίσθωσης μέχρι δύο (2) ακίνητα.

Υπολογίζεται με ποσοστό 0,5% (ή μέχρι 0,75% με απόφαση του οικείου δήμου) επί του καθαρού μισθώματος, συμμετέχει στον υπολογισμό του ΦΠΑ (δηλαδή επιβαρύνεται με ΦΠΑ), και υποβάλλεται στην ίδια περίοδο με τη δήλωση ΦΠΑ, με ειδική σχετική δήλωση/εφαρμογή στο site της ΑΑΔΕ.

Γιώργος Αλεξάκης 

Ακολουθήστε το reporter.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν, στο reporter.gr