Οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες καθώς σε πολλές περιοχές οδηγούν σε μεγαλη άνοδο τιμών εκτινάσσουν από του χρόνου το κόστος στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Υπενθυμίζεται ότι ο φόρος είναι στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

Βέβαια η διαδικασία αυτή εκτιμάται ότι θα φέρει περισσότερα έσοδα στα κρατικά ταμεία που υπολογίζονται σε 270 με 300 εκατ. ευρώ. 

Ενδεικτικό είναι ότι ο φόρος μεταβίβασης  ενός διαμερίσματος 70 τετραγωνικών στου Ζωγράφου, όπου η τιμή ζώνης είναι σήμερα 1.450 ευρώ και αυξάνεται από τον Ιανουάριο σε 2.050 ευρώ, ο σήμερα είναι 3.045 ευρώ και σε έξι μήνες ανεβαίνει στις 4.305 ευρώ. Για μια τέτοια μεταβίβαση, ο φορολογούμενος έχει κάθε λόγο να «τρέξει» έως το τέλος του έτους.

Να σημειωθεί ότι μετά την 1η Ιανουαρίου του 2022 για 2.860 ζώνες σε όλη τη χώρα στις οποίες οι τιμές ζώνης μειώνονται η φορολογική επιβάρυνση θα είναι μικρότερη για μεταβιβάσεις, ενώ  σε 3.314 ζώνες οι ι τιμές δεν μεταβάλλονται.

Να σημειωθεί ότι η ΑΑΔΕ έχει εκδώσει σχετική εγκύκλιο για τις μεταβιβάσεις και ενημερώνει για πιθανά η λάθη στις δηλώσεις φόρου, που εφόσον υπάρχουν δεν μπορεί να συνταχθεί συμβόλαιο

Σύμφωνα με διευκρινιστική εγκύκλιο της ΑΑΔΕ:

·         Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ προσκομίζεται από όλους τους φορολογουμένους που συμβάλλονται στο ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο, μόνο ως προς το δικαίωμα επί του ακινήτου το οποίο είχαν υποχρέωση να συμπεριλάβουν στις δηλώσεις ΕΝ.Φ.Ι.Α. των αντίστοιχων ετών και το οποίο μεταβάλλεται ή μεταβιβάζεται με αυτό.

·         Προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. απαιτείται και σε περίπτωση επανάληψης ή διόρθωσης συμβολαίου λόγω διόρθωσης περιγραφικών στοιχείων των ακινήτων καθώς και για αλλαγή του ονοματεπωνύμου, του πατρωνύμου ή/και του αριθμού φορολογικού Μητρώου συμβαλλόμενου ή λόγω επισύναψης εσφαλμένου πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. και για παροχή υποθήκης επί ακινήτου. Σε περίπτωση μερικής διόρθωσης συμβολαίου ως προς ένα μόνο ακίνητο ή εμπράγματο δικαίωμα το απαιτούμενο πιστοποιητικό προσκομίζεται μόνο για αυτό.

·         Εφόσον στις δηλώσεις ΕΝ.Φ.Ι.Α., υπάρχει απόκλιση ως προς την αναγραφή των περιγραφικών στοιχείων του δικαιώματος επί ακινήτου ή δεν έχει δηλωθεί μέρος ή όλο αυτού, ενώ υπήρχε σχετική υποχρέωση, το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την υποβολή των απαιτούμενων δηλώσεων ΕΝ.Φ.Ι.Α. με την ορθή απεικόνιση του δικαιώματος και την καταβολή του συνόλου του αναλογούντος φόρου, τόκων και προστίμων.

·         Για τη χορήγηση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ πριν την εξόφληση του οφειλόμενου φόρου, με υποχρέωση παρακράτησης αυτού από τον συμβολαιογράφο καθώς και για περιπτώσεις που υπάρχουν ανεξόφλητες οφειλές από διαφορετικές πηγές, συμπεριλαμβανομένου και του ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση καταβολής ο φορολογούμενος πρέπει να υποβάλλει αίτηση στην αρμόδια Δ.Ο.Υ

·         Δεν απαιτείται η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης όταν στο ηλεκτρονικό πιστοποιητικό ταυτίζεται ο νομός, ο δήμος ή η κοινότητα, το δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα και διαφοροποιείται η διεύθυνση του ακινήτου από την αναγραφόμενη στον τίτλο κτήσης, εφόσον είναι πρόδηλο στον αρμόδιο για τη μνημόνευση και επισύναψή του ότι πρόκειται περί του ιδίου ακινήτου.

·         Το πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που μνημονεύονται η επισυνάπτονται στο συμβολαιογραφικό έγγραφο πιστοποιητικά ΕΝ.Φ.Ι.Α. εκδίδονται για τα πέντε προηγούμενα έτη από τη σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου ανεξάρτητα από τον χρόνο μεταγραφής του.

·         Δεν απαιτείται πιστοποιητικό αν ο φορολογούμενος απέκτησε δικαίωμα επί ακινήτου μετά την 1η Ιανουαρίου του έτους ή των ετών για τα οποία απαιτείται αυτό. Κατά τη μνημόνευση του πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. αναγράφονται υποχρεωτικά στο συμβολαιογραφικό έγγραφο ο αριθμός, η ημερομηνία έκδοσης, τα έτη και ο Α.Φ.Μ. του υπόχρεου, που περιλαμβάνονται σε αυτό.

·         Στις περιπτώσεις που το είδος του εμπράγματου δικαιώματος ή το ποσοστό συνιδιοκτησίας του ακινήτου διαφέρουν από τα αναγραφόμενα στο πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α., τότε στο πεδίο «Αντικειμενική Αξία του Α.Τ.ΑΚ.» αναγράφεται η αντικειμενική αξία που αναλογεί/αντιστοιχεί στο εμπράγματο δικαίωμα και στο ποσοστό συνιδιοκτησίας που μεταβιβάζεται. Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες μεταβιβάζεται οικόπεδο εκτός Α.Π.Α.Α., στο πεδίο της αντικειμενικής αξίας αναγράφεται η αξία του ΕΝ.Φ.Ι.Α.

·         Το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. καθώς και η υπεύθυνη δήλωση, όπου αυτή απαιτείται, εκδίδονται αποκλειστικά ηλεκτρονικά από τη διαδικτυακή εφαρμογή της ΑΑΔΕ μέσω του ΟΠΣ Περιουσιολογίου σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, ενεργό χρήστη των υπηρεσιών του Taxisnet, με τους προσωπικούς κωδικούς τους.

Δεν απαιτείται η προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ στις ακόλουθες περιπτώσεις:

·         Για διόρθωση συμβολαίου ως προς την περιγραφή των ορίων ακινήτου (π.χ. τα όρια προς Βορρά, Νότο κ.λπ.), εφόσον δεν μεταβάλλεται κανένα άλλο περιγραφικό στοιχείο, η διεύθυνση και οι προσόψεις αυτού.

·         Για σύσταση δουλείας διόδου σε κοινόχρηστο χώρο οικοπέδου.

·         Για συμβολαιογραφικό έγγραφο με το οποίο συμφωνείται η άρση, η απαλοιφή ή η μη ισχύς τεθείσας διαλυτικής αίρεσης (π.χ. εξόφλησης του τιμήματος) και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλονται τα περιγραφικά στοιχεία του ακινήτου καθώς και το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο ή ο αριθμός φορολογικού Μητρώου συμβαλλομένου.

·         Για συμβόλαιο μονομερούς αποδοχής πρότασης δωρεάς αιτία θανάτου.

·         Για αποδοχή της κληρονομιάς οικοπεδούχου, για τα ακίνητα του εργολαβικού ανταλλάγματος, για τα έτη για τα οποία είναι υπόχρεος σε δήλωση ο εργολάβος.

·         Για δέσμευση ή αποδέσμευση θέσεων στάθμευσης

·         Για μονομερή εξάλειψη υποθήκης και προσημείωση υποθήκης ή στην άρση κατάσχεσης.

·         Για παραχώρηση υποθήκης ή προσημείωσης για εξασφάλιση δικαιωμάτων του Ελληνικού Δημοσίου.

·         Για σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης κανονισμού πολυκατοικίας, με την προϋπόθεση ότι σε αυτόν δεν ορίζονται αποκλειστικές χρήσεις ή παρακολουθήματα οριζόντιων ιδιοκτησιών ή αλλαγή χρήσης ιδιοκτησίας ή δεν τροποποιούνται οι κοινόχρηστοι χώροι.

·         Για σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου για παράταση ισχύος προσυμφώνου ή αλλαγής του τιμήματος, με την προϋπόθεση ότι κατά τον χρόνο αυτόν το προσύμφωνο είναι σε ισχύ και δεν τροποποιούνται περιγραφικά στοιχεία του ακινήτου.

·         Για σύνταξη προσυμφώνου πώλησης μελλοντικού δικαιώματος.

·         Για παράταση αποκλειστικά της διάρκειας ισχύος μισθωτηρίου συμβολαίου και συμβολαίου χρηματοδοτικής ή χρονομεριστικής μίσθωσης, ενόσω αυτά είναι ακόμα σε ισχύ και εφόσον δεν επέρχεται καμία άλλη μεταβολή στη σύμβαση.

·         Όταν ο μισθωτής ακινήτου υπεκμισθώνει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο με συμβολαιογραφικό έγγραφο, χωρίς να συμβάλλεται ο κύριος αυτού.

·         Για μεταγραφή πρακτικού συμβιβαστικής επίλυσης διαφοράς.

·         Για τροποποίηση συμβολαίου ως προς το τίμημα, εφόσον δεν μεταβάλλεται κανένα περιγραφικό στοιχείο του ακινήτου, το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο ή ο αριθμός φορολογικού Μητρώου συμβαλλόμενου.

·         Για μεταβίβαση ακινήτου από εργολάβο, μετά από τη μεταβίβαση των ποσοστών του εργολαβικού του ανταλλάγματος προς αυτόν από τον οικοπεδούχο, για τα έτη για τα οποία υποχρέωση δήλωσης του ακινήτου είχε ο οικοπεδούχος.

Γιώργος Αλεξάκης