Σε ολοκληρωτικό "πάγωμα" έχει οδηγηθεί η αγορά ακινήτων στη χώρα μας, καθώς παρά τη ύφεση, τη σημαντική συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών αλλά και τη φορολογική "επιδρομή" στα ακίνητα οι τιμές, σύμφωνα και με τα τελευταία στοιχεία της ΤτΕ, δε φαίνεται να οδηγούνται σε αντίστοιχη πτώση, καταρρακώντοντας την κτηματαγορά.

Αιτία η φορολογική πολιτική που ακολουθείται στα ακίνητα, τη στιγμή που στον "αέρα" βρίσκονται μία σειρά που εξελίξεις που αφορούν τόσο στο ειδικό τέλος ακινήτων (με τελευταίες το "μπλόκο" της ΕΕ αλλά και την εκδίκαση της προσφυγής του ΔΣΑ που αναμένεται στις 2 Δεκεμβρίου), η παρατεταμένη ύφεση της ελληνικής οικονομίας που κλείνει τη "στρόφιγγα" των τραπεζικών ιδρυμάτων, αλλά και μία σειρά από χρόνιες παθογένειες της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ η πτώση των τιμών (σε ονομαστικούς όρους) ανήλθε σε 4,1% στο τρίτο τρίμηνο σε σχέση με το 2010. Σημειώνεται ότι στο α' και το β' τρίμηνο οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό 5,3% και 4,4% αντίστοιχα, ενώ για το σύνολο του 2010 η μέση μείωση ήταν 4,7% έναντι 3,7% το 2009.

Τα νεόδμητα διαμερίσματα, τα οποία συνήθως διατίθενται από τους κατασκευαστές, ήταν αυτά που έδειξαν την μεγαλύτερη «αντοχή» στις πτωτικές τάσεις υποχωρώντας κατά 3% μόλις, έναντι 4,7% για τα παλαιότερα διαμερίσματα «ηλικίας» άνω των 5 ετών.

Όπως επισημαίνει παράγοντας του κλάδου οι κατασκευαστές δε «σκοτώνονται» για να πουλήσουν τα νεόδμητα ακίνητα τους, (τα οποία συνολικά υπερβαίνουν πλέον τα 85.000 όπως εκτιμά πρόσφατη έκθεση της Εθνικής), καθώς τους αρκεί η πώληση έστω ενός για να τα βγάλουν πέρα, από τη στιγμή που η οικοδομική δραστηριότητα έχει «νεκρώσει», ενώ το «χαράτσι» στα ακίνητα δεν τα αγγίζει αφού τα περισσότερα από αυτά δεν είναι ηλεκτροδοτούμενα.

Για τα παλαιότερα ακίνητα, ο ίδιος εξηγεί πως οι περισσότερες επενδύσεις σε ακίνητα έχουν γίνει μέσω του τραπεζικού συστήματος, δηλαδή έχουν συναφθεί δανειακές συμβάσεις, οι οποίες, βεβαίως, αφορούσαν στις «χρυσές εποχές» των ακινήτων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα οι μειώσεις των τιμών να μη γίνεται να υποχωρήσουν σε τιμές μικρότερες από αυτές στις οποίες έχουν συναφθεί οι δανειακές συμβάσεις. Παράλληλα, για τα ακίνητα που κατέχουν οι τράπεζες η μείωση δεν είναι επιλογή, αφού ενδέχεται να προκαλέσει περαιτέρω «ασφυξία» στο τραπεζικό σύστημα.

Όσο πάντως δε «σκοτώνονται» οι ιδιοκτήτες να πουλήσουν τόσο από την άλλη δε «σκοτώνονται» και οι υποψήφιοι αγοραστές να αγοράσουν, όσοι τουλάχιστον έχουν τη σχετική δυνατότητα μια και η δανειακή «στρόφιγγα» από τις τράπεζες έχει στερέψει. Κι αυτό η αύξηση των αντικειμενικών αξιών δημιουργεί πιέσεις με δύο τρόπους: αφενός γιατί σε κάποιες περιπτώσεις η πλάστιγγα με τις εμπορικές όχι απλά έχει καλυφθεί, αλλά έχει αντιστραφεί, με την εμπορική αξία να βρίσκεται αρκετά χαμηλότερα από την αντικειμενική, αλλά και επειδή η αύξηση των αντικειμενικών θα έχει ως συνέπεια αναπροσαρμοστούν προς τα πάνω αρκετοί φόροι που συνδέονται με την αξία ενός ακινήτου, όπως η έκτακτη εισφορά, το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, οι φόροι μεταβίβασης, κληρονομιάς κ.λπ.

Υπενθυμίζεται ότι το υπ.Οικ εξετάζει διάφορα σενάρια για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, με πιθανότερο οι τιμές των ακινήτων που καταγράφονται από τις τράπεζες στο πλαίσιο των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων να αντικαταστήσουν τις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων.

Απόλυτα ενδεικτικός της "νέκρωσης" της κτηματαγοράς είναι ο αριθμός αλλά και η αξία των συναλλαγών-εκτιμήσεων επί οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος για οποιοδήποτε λόγο (χρηματοδότηση για αγορά, εγγραφή εξασφάλισης για μη στεγαστικά δάνεια, μεταφορά οφειλών πελατών από μια τράπεζα σε άλλη κ.λπ.). Ο μεν αριθμός σημείωσε την ιλιγγιώδη βουτιά του 42,1% στο γ' τρίμηνο υποχωρώντας το γ΄ τρίμηνο του 2011 στις 9,1 χιλιάδες, έναντι 12,7 και 11,7 χιλιάδων το α΄ και το β΄ τρίμηνο του 2011, αντίστοιχα (με υποχώρηση -44,1% και -34,6% αντίστοιχα, σύμφωνα με αναθεωρημένα στοιχεία), ενώ η αξία με υποχώρησε με ετήσιο ρυθμό 40,5% (α΄ και β΄ τρίμηνο 2011: -44,4% και -33,2% αντίστοιχα, σύμφωνα με αναθεωρημένα στοιχεία). Το γεγονός ότι ο όγκος και η αξία των συναλλαγών την περίοδο της κρίσης μειώθηκαν περισσότερο από ό,τι ο αριθμός των συναλλαγών αντανακλά τη στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς διαμερίσματα μικρότερου εμβαδού και μικρότερης αξίας.

Οι πτωτικές πιέσεις στην αγορά ακινήτων θα συνεχισθούν και τους επόμενους μήνες, εκτιμά η Τράπεζα της Ελλάδος, καθώς η ανάκαμψη του κλάδου είναι άμεσα συνδεδεμένη με τις γενικότερες προοπτικές της ελληνικής οικονομίας, ενώ σημαντική θα είναι η φορολογική επιδρομή στον χώρο των ακινήτων όπως καταγράφεται στον προϋπολογισμό του 2012.

Σύμφωνα λοιπόν με τα στοιχεία που αναφέρονται στον προϋπολογισμό του 2012, για τα έσοδα από τους φόρους στην ακίνητη περιουσία, από 500 εκατ. ευρώ που ήταν το 2009 και το 2010, θα φτάσουν φέτος στο 1,1 δισ. ευρώ και το 2012, με την επιβολή του έκτακτου τέλους ακινήτων και την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, στα 3,8 δισ. ευρώ, χωρίς να περιλαμβάνεται σ' αυτά ο φόρος εισοδήματος που πληρώνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων και μάλιστα με συντελεστή μεγαλύτερο της κλίμακας, λόγω του συμπληρωματικού φόρου ούτε το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας ούτε άλλες νεότερες επιβαρύνσεις.

Δημήτρης Κώτσος
[email protected]