Όλα αυτά μαζί συνέβαλαν ώστε οι πωλητές ακινήτων να αναθαρρήσουν και πολλοί από αυτούς άρχισαν να ανεβάζουν τις τιμές πώλησης. Ενώ λοιπόν βρισκόμασταν επί χρόνια σε μια αγορά που χαρακτηριζόταν buyers market, ξαφνικά οι τιμές άρχισαν να ανεβαίνουν. Προσοχή όμως. Άρχισαν να ανεβαίνουν οι τιμές που ζητάνε οι πωλητές και οχι οι τιμές στις οποίες γίνονται πράξεις. Ενδεχομένως λοιπόν, αν αυτό το νέο επίπεδο τιμών δεν επιτευχθεί, θα δούμε σύντομα γύρισμα των τιμών στα προηγούμενα χαμηλότερα επίπεδα.

Η σωστή τιμή

Το ποιά είναι σωστή τιμή για ένα ακίνητο, είναι μεγάλη κουβέντα. Όμως ένα βασικό κρίτήριο είναι η απόδοση του ακινήτου ώς επένδυση. Και εδώ το πράγμα είναι μπλεγμένο διότι εκτός από το ενοίκιο που μπαίνει φυσικά στα έσοδα, ο “επενδυτής” θα πρέπει να σκεφτεί το κόστος συντήρησης, το κόστος του φόρου εισοδήματος, το κόστος του ΕΝΦΙΑ, τα κόστη του Δήμου και γενικά όλα τα κόστη του ακινήτου, όχι μόνο το κόστος απόκτησης αλλά και το κόστος διατήρησης και λειτουργίας του. Στις προηγούμενες “χαμηλές” τιμές πώλησης, διαμορφωνόντουσαν συνθήκες ώστε ο αγοραστής να μπορέσει να κερδίσει ένα ποσοστό απόδοσης από το ενοίκιο της τάξης του 2-3% μετά από φόρους σε κάποια πολύ καλά ακίνητα - όχι σε όλα.

Αυτό δεν είναι κάποιο “τρελό” κέρδος, αλλά καθιστά την επένδυση σε ακίνητο συζητήσιμη δεδομένου οτι οι τράπεζες δεν δίνουν επιτόκια καταθέσεων πάνω από 1-1,5% στην καλύτερη περίπτωση, τα δε ομόλογα και οι μετοχές έχουν γίνει πολύ επισφαλείς επενδύσεις στην Ελλάδα αλλά και σε πολλές χώρες του εξωτερικού. Με τις “χαμηλές” τιμές λοιπόν των ακινήτων η φούσκα που είχε δημιουργηθεί στα ακίνητα έιχε σπάσει και η σχέση αξίας και απόδοσης είχε εμφανιστεί για πρώτη φορά μετά από πολλές δεακετίες που ήταν μηδενική ή και αρνητική. Υπό αυτή την έννοια λοιπόν η αγορά ακινήτων στις “χαμηλές” τιμές μπορεί να θεωρηθεί υγιής διότι προσφέρει κάποια απόδοση.

Υπό μια άλλη λογική, η αξία ενός ακινήτου μπορεί να προσδιοριστεί από άλλους παράγοντες, όπως πχ από τη δυνατότητα πολλών αγοραστών να το αγοράσουν. Αυτό εξαρτάται από το επίπεδο εισοδήματος της χώρας και τον αριθμό των ανθρώπων που έχουν δυνατότητα να αγοράσουν ακίνητο. Ο αριθμός αυτός είναι εξαιρετικά περιορίσμένος λόγω της οικονομικής κρίσης. Ελάχιστοι έχουν μισθό που να επιτρέπει τη συντήρηση ιδιόκτητου διαμερίσματος, ακόμη λιγότεροι έχουν λεφτά “στην άκρη” για αγορά ακινήτου.

Δεδομένου οτι ο τραπεζικός δανεισμός είναι μηδενικός και δεν αναμένεται να μπορέσουν σύντομα οι ελληνικές τράπεζες να δώσουν δάνεια, οι άνθρωποι που μπορούν να αγοράσουν ακίνητο είναι πολύ λίγοι. Αντίθετα, εξαιτίας της κρίσης, αυτοί που θέλουν να πουλήσουν ακίνητο λόγω κρίσης, για να καλύψουν άλλες ανάγκες τους ή για να αποφύγουν τον ΕΝΦΙΑ είναι πολύ περισσότεροι. Έχουμε λοιπόν συνθήκες υπερπροσφοράς και μειωμένης ζήτησης. Και αυτή η κατάσταση οδηγεί σε χαμηλές τιμές. 

Η εγχώρια αγορά

Η άνοδος λοιπόν στις τιμές που ζητούν οι πωλητές αυτή τη στιγμή, δεν μπορεί να στηριχθεί στις δυνατότητες της εγχώριας αγοράς. 

Το ερώτημα είναι αν θα διατηρηθεί η ζήτηση από ξένους και αυτό δεν μπορεί κανείς να το προβλέψει, μπορεί απλώς να το παρακολουθήσει. 

Η ζήτηση που δημιούργησε το  airbnb δεν είναι διατηρήσιμη συνήθως και το φαινόμενο έχει παρατηρηθεί και στις άλλες χώρες. Στην αρχή, όταν τα διαθέσιμα μέσω airbnb σπίτια είναι λίγα, πετυχαίνουν σχετικά υψηλές τιμές ημερήσιου ενοικίου. Καθώς όμως αυξάνονται και μπαίνουν στον χώρο εταιρίες που ανασκευάζουν σπίτια και τα νοικιάζουν, ο ανταγωνισμός εντείνεται και οι τιμές ενοικίασης πέφτουν. Σήμερα στην Αθήνα ο αριθμός των ενοικιαζόμενων μέσω airbnb έχει αυξηθεί αρκετά και συνεχίζει να αυξάνεται. Αυτό σημαίνει οτι οι τιμές ενοικίασης θα πέφτουν και τελικά η ζήτηση για σπίτια που θα νοικιάζονται από ηλεκτρονικές πλατφόρμες θα μειωθεί. Και αυτό λοιπόν συνηγορεί σε χαμηλότερες τιμές ακινήτων.

Προυποθέσεις ανόδου

Θα είναι πάντα έτσι; είναι το τελικό και ουσιαστικό ερώτημα για πιο μακροπρόθεσμους ενδιαφερόμενους. Αυτό εξαρτάται από τη κατάσταση της οικονομίας και της χώρας γενικότερα. Αν υπάρξει σημαντική βελτίωση της οικονομίας, αύξηση του ΑΕΠ, ραγδαία μείωση της ανεργίας, ελληνικές και ξένες επενδύσεις και ίδρυση νέων επιχειρήσεων και κυρίως αν αποκατασταθεί η δυνατότητα των τραπεζών να δίνουν στεγαστικά δάνεια, τότε θα υπάρξει και αύξηση της ζήτησης για ακίνητα .

Προυπόθεση όμως για αυτό, είναι να είναι διατηρήσιμη η ανάπτυξη σε βάθος χρόνου. Διότι μόνο η προοπτική του μέλλοντος προκαλεί τον επενδυτή. Αν η ανάπτυξη δεν είναι διατηρήσιμη, η επένδυση αναβάλεται για καλύτερες μέρες.

Αυτή τη στιγμή, παρά τις κυβερνητικές εξαγγελίες δεν προβλέπεται ούτε αποκατάσταση της δυνατότητας των τραπεζών να δώσουν δάνεια, ούτε σημαντική αύξηση του ΑΕΠ, ούτε αξιόλογη μείωση της ανεργίας. Ο ιδιωτικός τομέας είναι στα όρια της επιβίωσης και το δημόσιο είναι πτωχευμένο.

Η οικονομία μπορεί να ξεπέρασε - ελπίζουμε - τον πάτο της κρίσης, αλλά δεν δείχνει να έχει την απαιτούμενη ορμή για να περάσει στην ανάπτυξη. Και όσο δεν γίνονται ριζικές μεταρρυθίσεις στο δημόσιο ώστε να δημιουργηθεί ένα “νορμάλ” επιχειρηματικό περιβάλλον αντί του υπερβολικά εχθρικού που έχουμε σήμερα, προκοπή δεν θα δούμε. Ούτε στα ακίνητα. Όσοι λοιπόν από τους πωλητές αναθάρρησαν τελευταία και ζητάνε ψηλότερες τιμές για να πουλήσουν, μάλλον λάθος κάνουν, ας το ξανασκεφτούν.

Ακολουθήστε το reporter.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν, στο reporter.gr